----------------------------------------

Bon de visite en Offre d'achat

Bon de visite

Bent u op zoek naar een (2e) huis? Dan bent u mogelijk al in aanraking gekomen met de 'bon de visite'....

Wat is een 'bon de visite'?

Een 'bon de visite' is een document dat een makelaar u vraagt te ondertekenen wanneer u een pand bezoekt.

Het kan vóór het bezoek worden ondertekend, bijvoorbeel op het bureau, maar ook op de plaats van het bezoek zelf.

Door dit document te ondertekenen, erkent de potentiële koper of huurder dat hij het pand via het makelaarskantoor heeft bezocht. Hij verbindt zich er dus tegelijkertijd toe het agentschap niet te omzeilen bij de onderhandelingen over het onroerend goed.

Aan de kant van de makelaar is het bezoekbewijs ook een schriftelijk bewijs dat hij zijn verbintenis tegenover zijn opdrachtgever (de verkoper of verhuurder) is nagekomen.

Wat staat erin?

Op het bezoekformulier moet ook een aantal gegevens worden vermeld om de verkoper, het agentschap en de eventueel in het onroerend goed geïnteresseerde personen duidelijk te kunnen identificeren.

Deze informatie is belangrijk zodat de makelaar tijdig zijn rechten kan doen gelden.

De volgende informatie is opgenomen in de "bon de visite":

• De contactgegevens van de potentiële koper;
• Het nummer van het mandaat;
• Het exacte adres van het pand dat wordt bekeken;
• De handtekening van elke koper/huurder die een bezoek aflegt;
• Informatie over het makelaarskantoor.

Wat is de juridische waarde van een bezoekformulier?

De "bon de visite" zelf heeft eigenlijk geen juridische waarde ten opzichte van de koper. Alleen het soort schriftelijk mandaat dat tussen de verkoper en het agentschap is ondertekend, is relevant. Dit alles valt onder de wet van 2 januari 1970.

Dit mandaat kan exclusief of 'eenvoudig (simple)' zijn, en dit kan een aanzienlijk verschil maken.

Exclusief mandaat

Een exclusief mandaat is een handeling waarbij een verkoper zich ertoe verbindt uitsluitend te verkopen via de tussenpersoon van de door hem aangewezen makelaar. Om de verkoop te sluiten is hij dus verplicht om via de gemandateerde makelaar te gaan.

Het mandaat wordt dus als exclusief gekwalificeerd, omdat alleen de makelaar die houder is van het mandaat bevoegd is het onroerend goed te verkopen of te verhuren. De verkoper mag het agentschap niet omzeilen door onderhands te verkopen en mag geen beroep doen op een ander agentschap.

In dit specifieke geval zal de "bon de visite" waardevoller zijn, omdat het het begin van bewijs vormt in de handen van de makelaar om zijn commissies op te eisen.

Indien de verkoper dus besluit de makelaar te omzeilen door de verkoop rechtstreeks met de koper te sluiten, wordt hij blootgesteld aan gerechtelijke procedures omdat hij door een ondertekend contract aan de makelaar is gebonden.

Zoals u ziet, is het de verkoper die aansprakelijk is voor schade en niet de koper, aangezien het de koper is die een exclusief mandaat met de makelaar heeft gesloten.

Dit type mandaat is minder flexibel voor de verkoper, maar het geeft een makelaar meer stimulans om bezoeken te plannen.

Eenvoudig (simple) mandaat

In het geval van een eenvoudig mandaat is het een heel andere zaak, aangezien de "bon de visite" minder juridische waarde zal hebben.

In dit geval kan de verkoper verschillende makelaars aanstellen om zijn eigendom te verkopen of te verhuren. Zo kan hij de concurrentie tussen deze agentschappen bespelen.

Bijgevolg is hij niet verplicht via een bepaald agentschap de transactie af te sluiten.

Om de koop of huur te sluiten kan de verkoper een beroep doen op om het even welk agentschap. En alleen de makelaar die daadwerkelijk de verkoop van het huis organiseert heeft recht op de bijbehorende vergoeding.

Dit type mandaat biedt de verkoper dus meer flexibiliteit.

Wat zijn de risico's van het omzeilen van een "bon de visite"?

Over de werkelijke waarde van een "bon de visite" wordt nog gediscussieerd. De wet bepaalt geen vorm voor dit document.

Sommige bevatten een verklaring dat de koper zich ertoe verbindt schadevergoeding te betalen indien hij besluit de verkoop zonder de makelaar af te sluiten. Dit compensatiebeding heeft echter op zichzelf geen juridische waarde.

De "bon de visite" is namelijk niet gelijkwaardig aan het mandaat. Alleen het laatste heeft juridische waarde. De koper is niet verplicht een beroep te doen op het agentschap dat hem een bezichtigingsformulier laat ondertekenen om de transactie te sluiten. Volgens een arrest van het Hof van Cassatie van 2000 is de in het bezoekformulier opgenomen verbintenisclausule in strijd met de bepalingen van decreet 72-678 van 20 juli 1978.

Het kan gebeuren dat de koper een zoekopdracht heeft gegeven aan de makelaar. In dat geval zal hij verplicht zijn een schadevergoeding te betalen als hij besluit het te omzeilen.

Anders is alleen de verkoper verplicht de makelaar te vergoeden in geval van een exclusief mandaat.

In een arrest van het Hof van Beroep van Toulouse uit 2011 werd daarentegen "de ernstige schending van de loyaliteitsplicht" gehandhaafd als reden om een koper te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan een makelaar.

Ten slotte is "bon de visite" vooral nuttig voor het makelaarskantoor om aan de verkoper te bewijzen dat het de opdracht waarvoor het werd ingeschakeld, heeft uitgevoerd.

Het is in principe niet bindend voor de koper. De ondertekening van een "bon de visite" verbindt de koper niet tot het kopen, huren of sluiten van een transactie via het makelaarskantoor.

Men zou kunnen zeggen dat de "bon de visite" meer een morele rol heeft. 

Kortom: het tekenen van een "bon de visite" verplicht u niet om het huis te kopen!! U, als kijker, zit nergens aan vast!!!

Offre d'achat

Voor de kandidaat-koper is een "offre d'achat" een middel om een woning te reserveren onder voorwaarden die hij of zij stelt. Hij verbindt zich er in principe toe het huis te kopen als de verkoper het bod  aanvaardt.

De koper moet handelingsbekwaam zijn: het vermogen van een persoon (natuurlijke of rechtspersoon) om rechten en verplichtingen te hebben en deze zelf uit te oefenen (bijvoorbeeld het recht om een overeenkomst aan te gaan, het recht om in rechte op te treden) om een overeenkomst te ondertekenen, aangezien het aanbod tot aankoop moet leiden tot de ondertekening van een koopakte.

Wat moet er in het "offre d'achat" staan:

• Het aanbod moet schriftelijk zijn en de volgende elementen bevatten:
• Beschrijving van de woning
• Datum van het aanbod
• Prijs vastgesteld door de koper
• Geldigheidsduur van de aanbieding; bijvoorbeeld 1 of 2 week(en)

De bedenkings- of herroepingstermijn is niet van toepassing op een aanvaard koopaanbod.

Attentie De kandidaat-koper die een "offre d'achat" doet, dient geen geld te betalen aan de verkoper!!

Tijdens de geldigheidsduur van het aanbod heeft de verkoper verschillende mogelijkheden:

• Hij kan de voorwaarden van het aanbod van de kandidaat-koper aanvaarden.
• Hij kan het aanbod weigeren als de door de kandidaat-koper voorgestelde prijs lager is dan de aanvankelijk vastgestelde prijs.
• Hij kan een schriftelijk tegenvoorstel doen, d.w.z. een nieuw aanbod waardoor het oorspronkelijke aanbod komt te vervallen.

In theorie is de koper gebonden zodra zijn aanbod tot aankoop door de verkoper wordt aanvaard; er wordt dan aangenomen dat er een overeenkomst is over "de prijs en de zaak" en er moet een compromis worden ondertekend.

In de praktijk beschikt een particulier die een onroerend goed wil kopen echter systematisch over een herroepingsrecht van tien dagen na de ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst (compromis) of het "offre d'achat", waardoor hij zonder opgave van redenen en zonder sancties van de koop kan afzien.

Bijgevolg kan een koper in het stadium van het aanvaarde bod gerust van gedachten veranderen en niet langer wensen te kopen. Het heeft inderdaad geen zin hem te dwingen een compromis te ondertekenen waarna hij zich onmiddellijk terug trekt!

Het is dus in het belang van de verkoper om de koper zijn vrijheid te geven om tijdverlies te voorkomen.

Maar het is kopers alleen maar aan te raden (slechts) een weloverwogen bod uit te brengen.

Mentions légales

Hans Ketting (ID I@D n°55657) est un agent commercial mandataire indépendant titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France, immatriculé au RSAC de Greffe du Tribunal de Commerce de Clermont-Ferrand sous le n° 491511127, RCP (MMA IARD Assurances Mutuelles / MMA IARD), n°127104506 30498. I@D France SAS au capital de 100 000 €, RCS Melun n°503 676 421, Adresse siège social : 1 allée de la Ferme de Varâtre - Immeuble carré Haussmann III - 77127 Lieusaint, titulaire de la Carte Professionnelle de "Transaction sur immeubles et fonds de commerce" n° CPI 7702 2018 000 028 002 délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie de Seine-et-Marne. Responsabilité civile professionnelle GENERALI IARD n° AN260587, 2 rue PILLET WILL 75009 Paris, Garantie Financière CEGC n° 14973TRA111, 16, rue HOCHE Tour KUPKA B 92919 PARIS La Défense CEDEX (110 000 € sans manipulation de fonds). Document d’information non contractuel. Conditions modifiables sans préavis.